本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
2022年首轮集中供地帷幕渐启。截至目前，已有北京、福州、合肥、上海、青岛、武汉、厦门、成都、重庆、长沙以及广州等十余城市公布年内首批集中供地计划，其中多数城市首批集中供地已完成。
2021年，“两集中”供地新模式在22城开启，房地产行业迈入集中供地时代。经过一年的探索，土拍规则经历了宽松到收紧再到适量放宽门槛等阶段，市场温度以及房企拿地态度也随之变化，呈现出由火热至低温至部分回暖的趋势，后期市场频繁出现底价成交、地块流拍等情况，央企国企与部分当地区域房企逐渐成为集中供地主要参与者。
《中国经营报》记者注意到，进入2022年，各地首批集中供地时间较去年有所提前，已挂牌土地的城市供地规模出现大幅下降，地块品质普遍提升，竞拍规则持续优化，部分城市取消“竞自持”或配套“保障房建设”等要求，土拍“准入门槛”进一步下降，提振市场信心渐成年内首批集中供地重要方向。
规模缩减
3月份，22个重点城市中多数已拉开年内首批集中供地帷幕。
截至3月31日，22个重点城市中已有北京、福州等18个城市公布年内首批集中供地计划，郑州和无锡也开启首批次供地“预公告、预申请”模式，北京则率先发布年内第二批次预申请公告。暂未发布公告的仅剩沈阳、长春等部分城市。
从目前情况看，青岛、武汉、厦门、重庆和济南等多个城市已明确全年供地计划由去年的3批增加为4批，多数城市年内首批集中供地规模同比去年首批也出现明显缩减，其中武汉同比缩减幅度最大，较去年首批次下降92.37%，另有北京、青岛、重庆、长沙等地同比缩减规模过半，天津等地同比缩减规模近半。
不仅在集中供地城市，土地供应规模缩减渐成今年一季度全国土地市场的一项重要特征。
中指研究院数据显示，2022年一季度，全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降42.0%，绝对规模为2013年以来同期最低水平。诸葛找房数据研究中心监测数据也显示，今年3月全国主要地级市共供应土地766宗，同比下跌20.13%；供应规划建筑面积为7530.35万平方米，同比下跌5.45%。
中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞认为，出现这一情况主要与重点城市“两集中”供地批次增加、房地产市场下行等因素有关。
“这一情况反映出当前市场仍处恢复期，楼市情绪还未完全好转的情况下，集中供地也处在谨慎状态。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也表示，供应规模缩减成为今年首轮集中供地的普遍情况，或与多地增加供应批次有关，后续随着开展供地计划的城市逐渐增多，预计供应规模将呈现稳步上涨态势。
规则优化
在供应规模缩减的同时，年内首批集中供地的优质地块则在放量，多城供地集中在主城区配套相对成熟的区域，其中长沙、武汉与重庆等城市主城区供地面积占比涨幅均超过15%。如重庆年内首批集中供应地块主要涉及中心城区范围，并优先安排供应成熟的优质地块，地块面积适宜，选择较多，且多位于轨道站点、商圈附近和产业园区周边。
从竞拍规则来看，今年首批集中供地规则呈现进一步放宽趋势，降门槛、提利润，摇号/抽签基本成标配，提升企业拿地意愿、提振市场信心渐成各地共识。比如部分城市取消“竞自持”或配套“保障房建设”、房屋最高销售价格等要求，放宽房企开发资质以及付款周期要求等。
保障房配建方面，武汉和厦门取消配套“保障房建设”要求，青岛和成都取消配建“人才住房”要求，北京含保障房建设要求以及长沙含租赁住房建设要求的地块占比也出现下降；重庆则取消竞自持、竞配建、竞高品质住宅等要求；合肥对竞买企业开发资质要求由一级开发资质降为二级开发资质，部分地块对竞买企业开发资质不设置要求。
与此前相比，这些竞拍规则无疑给拿地企业留出了更多的利润空间。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预测，短期来看，今年尚未推出首批地块的城市或将继续优化土地结构和竞拍规则，预计全年四批次供地的城市将继续增加，土拍规则或将继续从拿地门槛、竞拍规则如摇号等方面进行调整，在保证企业合理利润的同时，促进房地产市场健康平稳发展。
建设品质方面的要求则在此轮集中供地中出现进一步提升趋势。如北京竞拍规则由“竞高标准”变为“摇号+定高标准”，其中定高标准地块占比提升明显，由8%提升至50%；青岛黄岛区智慧化基础设施从“舒适级”提升至“品质级”；合肥“竞品质”要求则扩大至全部地块。
分化明显
尽管从地块品质以及竞拍规则等方面都对房企抛出“橄榄枝”，但从成交情况来看，房企拿地仍偏谨慎，相较去年首批集中供地出现成交量价齐跌的形势，国央企依旧是市场拿地主体。
完成年内首批集中供地的城市中，多数有地块撤牌或流拍，其中福州流拍3宗、撤牌3宗，未成交地块占总供应的29.4%；合肥撤牌8宗地，流拍地块占总供应的25%；北京、青岛、厦门、武汉各有1宗地块流拍或撤牌。
这一情况也成为全国普遍现象。中指研究院数据显示，2022年一季度，全国300城住宅用地成交0.7亿平方米，同比下降59.6%；成交楼面均价为4621元/平方米，同比下降6.4%，自2019年以来首次出现季度同比下滑；成交溢价率则为4.4%。
完成年内首批集中供地的各地市场也出现明显分化。如多地成交溢价率未超10%，青岛年内首批集中供地无地块达最高限价；合肥市场热度则出现一定升温，19宗成交地块中15宗达到最高限价进入竞报高品质住宅方案阶段。
从去年第二批次集中供地开始，央企国企就逐渐成为市场拿地主体。亿翰智库数据显示，去年集中供地中，拿地民企从第一批次69%的占比下降至第二批的44%，并进一步下降至第三批的35%。
这一趋势在今年首批集中供地中并未出现明显改变。重庆首批集中供应的13宗地块即多被央国企竞得，仅3宗被民企取得，且均为当地区域型房企或发家于重庆的房企。
克而瑞研究中心指出，年内首批集中供地中，国企、央企依然是北京土地市场主力军；厦门、合肥、青岛等城市则是当地企业表现较为强势，其中厦门、合肥有80%和60%的地块被当地区域房企所获。
不过，相比去年第二、三批次集中供地，今年首批集中供地中多地已出现回暖趋势，溢价率出现提升，流拍现象也在减少。比如重庆年内首批集中供地地块全部成交，接近一半的地块溢价成交，均高于去年二三批次；成交平均溢价率为5.4%，尽管较去年第一批次42.99%的平均溢价率仍处于低位，但相较去年第二三批次均不足1%的平均溢价率已有明显回暖趋势。
此外，22城之外实行“两集中”供地的城市名单也在不断扩围。目前，徐州、西安、东莞已发布或完成首批次集中供地，晋江、南昌等城市亦已发布土地推介手册。
陈文静预计，接下来仍将有越来越多的城市通过“集中供地”形式进行土地出让。“在拿地选择上，建议房企首先重点关注一二线核心城市的优质地块，在保证地块利润的条件下拿到更加安全和优质的地块；其次可以重点关注与国企合作或收并购的机会。”陈文静称。
“自2022年以来，房地产调控政策不断改善，降低首付款比例、下调房贷利率、发放购房补贴等均对市场起到了一定积极带动作用。”陈文静表示，当前来看，年内首批集中供地呈现出让次数增加、土拍规则“化繁为简”以及市场热度分化明显等特征，多种因素影响下，短期土地市场热度整体改善的空间或有限。
